Orador inmobiliario: comprar, invertir, evitar impuestos y crear riqueza
Speaker Real Estate – Compre, alquile, evite impuestos y cree riqueza a través de los bienes inmuebles como inversión. El sueño de millones de particulares y de miles de vendedores, corredores de bolsa y también de los que ya están «dentro» y quizás ya son propietarios de su primera o segunda vivienda. En el ámbito de la propiedad inmobiliaria existen diferentes grupos de interés: Particulares, empleados, instituciones. En la compra y venta de casas, pisos, terrenos y edificios de apartamentos hay millones en juego: cada consejo que ahorre dinero u optimice los impuestos vale su peso en oro para los participantes. Conocimiento de la financiación, de los asuntos legales pero también de los impuestos que surgen al comprar y vender un inmueble.
Comprar: Inversión de capital y acumulación de activos
Muy pocos compradores de inmuebles tienen experiencia. Cualquiera que quiera acumular riqueza no puede evitar los temas de la compra de bienes inmuebles, los bienes inmuebles como inversión, el alquiler y los impuestos.
Sin experiencia, con mucho capital: ¿Qué hacer?
Veamos ahora el potencial del lado vendedor cuando hablamos de «experiencia». En Alemania sólo se venden 270.000 viviendas al año. Así que el mercado no es grande cuando hablamos de 80 millones de habitantes. Cada año, un máximo de 270.000 personas pueden adquirir experiencia en la compra de una propiedad. Sin embargo, la mayoría de las propiedades no van a parar a los primeros compradores. Sin contar con todas las empresas e instituciones, como las compañías de seguros y otros compradores, que adquieren el grueso de las propiedades en venta, al final sólo queda una fracción de las propiedades para los que quieren comprar su primera vivienda.
Digamos que cada año se venden 100.000 viviendas a los primeros compradores. Entonces se necesitarían 800 años para que todas las personas tuvieran experiencia en la compra/venta de una propiedad.
Los talleres, la formación continua y el coaching «valen su peso en oro».
En función de los conocimientos, es decir, de la experiencia previa, las conferencias, talleres y seminarios valen realmente su peso en oro. Supongamos que el partícipe paga 1.000 o 2.000 euros, usted se ahorra más de 10.000 euros al año sólo con el enfoque empresarial y fiscal. Un cálculo que rápidamente se suma. De este modo, los principiantes en el sector inmobiliario, pero también los avanzados, pueden aprender de las experiencias, pero también de los errores, de los «grandes».
Hablando de «valer oro», para aclarar: por eso podrías comprar actualmente casi 7 onzas de oro, al precio del oro de 1.807,94 dólares, que son unos 1.500 euros. Son 206 gramos de oro puro.
El capital, la financiación, el apalancamiento del banco (capital propio/externo), los diferentes tipos de pisos, los tipos de casas y, por supuesto, las ubicaciones (ubicación A, ubicación B, ubicación C), hay mucho que aprender por parte del comprador. La compra de bienes inmuebles, la inversión de capital, el alquiler, los impuestos, estos son los temas más importantes para aquellos que quieren construir su patrimonio con bienes inmuebles.
Si quieres convertirte en inversor inmobiliario, no compras tu propia casa, sino una casa o un piso para alquilar. De este modo, los inquilinos y el Estado se hacen cargo de una gran parte de los gastos mensuales que tienes que pagar.
Hay mucho que aprender no sólo del lado del comprador, sino también del lado del vendedor.
Vendiendo: Comercio y mercados
La negociación inmobiliaria también es psicología, sólo hay que pensar en las negociaciones con la parte vendedora.
A la hora de vender un inmueble, hay varios aspectos importantes, ya en la fase de preparación. Como la pregunta: ¿Cuándo es el momento adecuado para vender la propiedad? ¿Cuánto vale mi propiedad?
Más del 68% de las propiedades se venden con agentes inmobiliarios. Esto ayuda mucho si no se tiene experiencia, porque muchas cosas pueden salir mal en la fase de venta, sólo hay que pensar en la valoración de la propiedad. Si el precio de venta es demasiado alto, disuade a los interesados (se alarga el tiempo de venta; posiblemente se presione al vendedor). Si el precio de venta es demasiado bajo debido a la valoración del inmueble, el vendedor pierde mucho dinero.
Así que tiene que ser capaz de confiar plenamente en el agente, o acumular conocimientos en la venta de bienes inmuebles por sí mismo.
Como ya se ha dicho, en un país como Alemania sólo se venden unas 270.000 casas y pisos al año. Teniendo en cuenta que la población total es de 80 millones de personas, no es un gran número de transacciones.
Por ello, los seminarios y las charlas se centran en dos grupos objetivo:
- Compradores que quieren conocer la parte de los vendedores, para obtener ventajas en la negociación y
- Los que quieren vender un inmueble (bastantes menos), por ejemplo por una herencia espontánea, y no han tenido ningún contacto previo con el tema.
Además, hay muchos agentes inmobiliarios y vendedores que quieren aprender de los «grandes» y experimentados. Los agentes inmobiliarios y los vendedores se dedican principalmente a la comercialización de casas y pisos. No siempre se trata de tener mucho alcance, cuanto más grande y exclusiva sea la propiedad, más probable es que se venda fuera del mercado.
Construcción de redes, ventas analógicas y digitales, desde el rótulo del edificio hasta el portal inmobiliario, por así decirlo, hasta la construcción de redes exclusivas, que se necesitan para las propiedades más grandes, es decir, edificios de apartamentos, barrios, grandes parcelas.
Así pues, hay diferentes grupos de personas que recurren a la formación y al perfeccionamiento en la venta de bienes inmuebles. En este caso, el entrenamiento da sus frutos especialmente, ya que las transacciones individuales no son de cuatro dígitos, sino de 7 y 8 dígitos.
Condominio o edificio de apartamentos: los bienes inmuebles como inversión de capital
Sin embargo, antes de entrar en esas esferas, la mayoría de la gente empieza con su primera propiedad. ¿Propiedad o alquiler? Esta suele ser una de las primeras preguntas. Así como: ¿Cuánto capital necesito para comprar una propiedad?
La financiación y el tipo de uso, en particular, plantean dudas a muchos compradores noveles. Supongamos que alguien ha ahorrado mucho durante cinco años para luego comprar su primera propiedad. ¿Y si se comete un gran error y el piso se queda vacío de repente? ¿Qué pasa si te quedas sin capital y de repente tienes que renovar?
Son muchos los puntos de fricción que se encuentran al principio de las consideraciones, por así decirlo, en la preparación de la primera compra de una propiedad.
Una vez que se ha pasado por este proceso y se ha alquilado la primera propiedad, se llega a temas completamente nuevos y más complejos, por ejemplo, la evasión fiscal.
Impuestos y evasión fiscal
Impuesto sobre la renta, impuesto sobre el comercio, impuesto sobre las ganancias de capital, impuesto sobre la especulación, los inversores inmobiliarios están sujetos a varios tipos de impuestos, dependiendo de la forma jurídica de la empresa/empresas que posea. El más importante y el A&O:
Los impuestos que no tiene que pagar pueden ser reinvertidos. Cada euro reinvertido le aporta una rentabilidad anual.
La evasión fiscal es perfectamente legal y todo el mundo evita impuestos, incluso en la declaración de la renta más sencilla, cuando se utilizan las desgravaciones.
La evasión fiscal es el gran problema de todos los propietarios. Al fin y al cabo, los impuestos son la mayor partida que tienen que pagar los propietarios.
En las conferencias y sesiones de coaching, se aprende todo, desde los tipos de impuestos que se relacionan con los ingresos / beneficios hasta los tipos de impuestos especiales que sólo existen en la industria inmobiliaria. Por ejemplo, el impuesto sobre la especulación para el vendedor de bienes inmuebles. Explicado brevemente: el impuesto sobre la especulación se produce siempre que un inmueble alquilado se vende de nuevo en un plazo de 10 años (si nos quedamos en el ejemplo de Alemania). Además, hay muchos otros tipos de impuestos, por ejemplo, el impuesto sobre bienes inmuebles, que el propietario debe pagar anualmente. A menudo se confunde con el impuesto sobre transmisiones patrimoniales, que sólo se debe pagar una vez por el comprador de una propiedad cuando la adquiere.
Más adelante, en sesiones de coaching más profundas, se tratan temas más complejos, por ejemplo, las posibles formas jurídicas, desde la sociedad de responsabilidad limitada inmobiliaria hasta la gestión de activos, pasando por las sociedades anónimas inmobiliarias especiales (o REITs similares), o las fundaciones familiares. ¿Para qué tipo de inmueble, ya sea casa o piso, qué forma jurídica es más rentable para una sola o varias propiedades?
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